2013. december 29., vasárnap

A lakásszövetkezetek és társasházak mai magyarországi helyzetéről

Az interjúk (email-es levélváltás) egy 2012/13-ban végzett egy éves kutatás kapcsán készültek Farkas Tamással (LOSZ elnök). Kutató és interjúkészítő: Komlósi Bence. A kutatás célja egyrészt a magyarországi lakásszvövetkezeti helyzet feltérképezése (ennek keretében került sor az interjúkra), másrészt a Nyugat-európai sikeres lakásszövetkezeti modell megismerése volt. A kutatás végén egy lehetséges projekten keresztül, javaslat is készült a Nyugat-európai modell átültetésére Magyarországra.

Interjú 1. része (2013. 05. 14)

1. Milyen előnyei és esetleges hátrányai vannak ma Magyarországon egy lakásszövetkezetnek?

Farkas Tamás: Magyarországon a lakásszövetkezeteknek több mint 100 éves múltja van, az első lakásszövetkezet 1904-ben Budapesten a Dózsa Gy. úton alakult. Kezdetben és azóta is a legkedvezőbb házkezelési forma a telepszerű többszintes lakóépületek körében. A különböző időszakokban hatályos, a lakásszövetkezeteket szabályozó törvények szerint legkevesebb 6-12 taggal már lehetett lakásszövetkezetet alakítani (a ma hatályos törvény szerint minimum 10 lakás szükséges). A lakásszövetkezetekben az egy tag, egy szavazat elve egy egészséges demokratikus működést biztosít, ahol a legtöbb kérdésben többségi szavazattal dönthetnek a tagok a szövetkezeti tulajdonban álló épület működésének, gazdálkodásának alapvető kérdéseiben. Fontos előny - természetesen az előbbiekben felsoroltak mellett -, hogy a lakásszövetkezetben a vezető és ellenőrző feladatokat ellátó testületekben a tagok maguk közül választják meg a kívánt pozícióba a kívánt tisztségviselőket. Korábban és ma is a lakásszövetkezetek működésében, gazdálkodásában pozitív diszkrimináció érvényesült egyes adójogi területeken, valamint az állami költségvetéshez való viszonyban (pl. szakképzési hozzájárulás mentesség, kötelező kamarai tagság alóli mentesség stb.). Sajnálatos módon azonban a szövetkezés, mint szó, különösen az elmúlt időszakban egy kedvezőtlen politikai felhangot is kapott, ami a lakásszövetkezés elterjedésében gátló tényező. Ez a politikai felhang indokolatlanul előtérbe hozta a társasházi házkezelési formát, aminek köszönhetően az utóbbi 15-20 évben gyakorlatilag lakásszövetkezet nem alakult. A hátrányok között kell mindenképpen megemlíteni a sajátos magyar lakásszövetkezetekben uralkodó tulajdoni viszonyt. A klasszikus lakásszövetkezeti tulajdontól eltérően Magyarországon a lakásszövetkezeti épület a hozzákapcsolódó telek, a lakóépület berendezési és felszerelési tárgyai szövetkezeti tulajdonban állnak, míg a lakóépületben lévő önálló albetétben felsorolt lakások magántulajdonba kerültek. (Igaz, hogy a lakásszövetkezetekre vonatkozó jogi szabályozás lehetővé teszi az albetéti lakások lakásszövetkezeti tulajdoni jogát, azonban erre a gyakorlatban – kivéve az ún. gondnoki szolgálati lakásokat – nem került sor.)

Hátrányként lehet még megemlíteni a lakásszövetkezetek esetében, hogy a nyilvántartásuk, a beszámolási kötelezettségük szigorú szabályozás szerint történik, míg velük szemben a társasházaknál ilyen kötelezettség előírása nem történt meg. Emiatt sok esetben a működést illetően hátrányos és méltánytalan megkülönböztetés éri a lakásszövetkezeteket.

2. Milyen jövőképe van a LOSZ-nek, milyen fejlődési irányokat lát?

Farkas Tamás: A LOSZ országos érdekképviseleti szervezet, mely 1990 óta lát el önálló ágazati szakmai érdekképviseletet (az ezt megelőző időszakban a fogyasztási típusú szövetkezetek között a takarék-, és az általános kereskedelmi és értékesítő szövetkezetekkel közös érdekképviseleti szervezetben működött korábbi nevén a SZÖVOSZ keretén belül). A hazai csaknem 1200 lakásszövetkezet és az általuk kezelt mintegy 300 ezer lakás megkerülhetetlenné tette a fentiekben már említett politikai felhang ellenére is, hogy a lakásszövetkezetek jogi szabályozása, működésük, gazdálkodásuk keretfeltételeinek kialakítása érdekképviseleti szinten történjen meg. Ez adott biztos működési alapot és nyújt keretet hosszú távú érdekképviseleti tevékenység ellátására. Az érdekképviselet működésének indokoltságát önálló lakásszövetkezeti törvény létrehozása, a gazdálkodás eltérő sajátosságait illető külön szabályok a jövőben is indokoltak és ezek megújítása a napi gazdasági helyzethez igazítása az érdekképviselet folyamatos működését indokolja. Mindemellett egyre fontosabb hangsúlyt kap egy hazai jövőbeni bérlakásépítési program, melyben a nyugat-európai lakásszövetkezeti modell magyarországi honosítási lehetősége is a tervek között szerepel. Minderre persze a jelenlegi gazdasági viszonyok közepette ma még nincs esély, azonban perspektivikusan az egyik legfontosabb érdekképviseleti fejlődési irány e programban való részvételre is irányul.

3. Milyen pozitív és negatív visszajelzések, események jellemzik az elmúlt időszak (1-10-20 év) lakásszövetkezeti tendenciáit? Pozitívan vagy inkább negatívan állnak-e ma az emberek a lakásszövetkezetekhez?

Farkas Tamás: 1990-ben a lakásszövetkezetek gyakorlatilag a 60-as évek végén megindult és kiemelt lakásépítési program részesei voltak. Ennek tudható volt be, hogy működésükre hosszú távon szüksége van a hazai lakásgazdálkodásnak, azonban fejlesztésükre számottevő kormányzati intézkedés nem irányult. A 1991-93 között megvalósult bérlakás privatizáció az akkor is már hangoztatott lakásszövetkezeti keretek felé való terelés helyett a társasházakat hozta helyzetbe, ami a lakásszövetkezésnek gátjává is vált. 1994-ben megfogalmazódott azonban – pontosan a szövetkezéssel, mint szovjet típusú szervezeti formának a politikai felhangja miatt – az általános szövetkezeti szabályozástól eltérő önálló lakásszövetkezeti törvényalkotás igénye. Erre csaknem 10 évet kellett várni és 2005-ben hatályba is lépett az önálló, az általános szövetkezeti törvénytől elkülönült lakásszövetkezeti törvény. Ezzel párhuzamosan a lakásszövetkezetek gazdálkodásának sajátosságait tartalmazó, a számviteli törvénnyel összhangban, de annak egyes szabályait könnyítő rendeletek sora is megjelent. A nehezedő gazdasági válság miatt átmenetileg a lakásszövetkezeti tagi hozzájárulásokra is áfa-kötelezettség kiterjesztése merült fel, amit érdekképviseleti szinten sikerült elhárítani. Kormányzati politikai szinten a lakásszövetkezést, mint házkezelő szövetkezeti formát nem ellenzik, de tevőlegesen nem is támogatják. Csaknem egyértelműen kijelenthető, hogy a politika a kormányzati szándékot a lakásszövetkezéssel szemben igyekszik a társasházak irányába terelni. Ez a közhangulatban is eltérő megítéléshez vezet és ez számos esetben tagi, tulajdonosi nem kívánatos ellentétek kialakulásához is vezet. Mindenesetre szükséges megjegyezni, hogy a lakásszövetkezetek működésének elismertsége mindenképpen tetten érhető, ha ehhez egy szakszerű és a tagokkal együttműködő vezetés is kapcsolódik.

4. Mennyire jó, stabil a mai jogi háttere a lakásszövetkezeteknek, kellene-e tovább fejleszteni? (itt kicsit arra gondolok, hogy hallottam olyan történeteket, hogy 1-1 kezdődő lakásszövetkezet "alapítói" úgymond "eltűntek" az összeszedett pénzzel) Ismernek-e esetleg Önök is ilyesmi, más negatív történeteket illetve azok valós háttértörténetét, hogyan lehetne ezeket is elkerülni? Illetve vannak-e olyan pozitív történetek, amelyek mindenképpen megemlítendők?

Farkas Tamás: A lakásszövetkezetek az önálló törvényi és gazdálkodási jogszabályi háttérre is tekintettel ma kielégítő és stabil házkezelő szervezetként működnek. E tekintetben a jövőbeni szerepük megkérdőjelezhetetlen. A levelében említett negatív eset nem lakásszövetkezeti indíttatású, hanem egy sikertelen befektetői csoport társasház-építési kudarcára emlékeztet. A lakásszövetkezet alapítását, a működésük garanciáit a már többször említett szilárd jogszabályi háttér és a cégbírósági törvényességi felügyelet garantálja. Így, ha szóba kerül lakásszövetkezet alapítása, akkor annak a finanszírozása, az építés-beruházás tevékenysége csak biztos pénzintézeti és törvényességi felügyelet mellett történhetne meg. Sajnos ma új lakásszövetkezet alapítása nincs napirenden és a jövőbeni szövetkezeti szabályozás is a jelenlegi szabályokra épül és remélhető, hogy a bérlakás program kínál majd új lakásszövetkezeti alapítást.

5. Milyen más intézményekkel dolgoznak együtt? Tudnak-e olyan intézményt, személyt akivel érdemes lenne nekem is felvennem a kapcsolatot?

Farkas Tamás: A lakásszövetkezetek részben saját jól felfogott érdekük, részben az érdekképviselet nyújtotta információs lehetőségekkel élve, elsősorban az építőipari ágazat vállalkozásaival tartanak kapcsolatot. Ezt nyilvánvalóan az épületek karbantartási és felújítási szükséglete is motiválja és ez különös tekintettel az energiatakarékos beruházások esetében mutatkozik meg jelentős mértékben. Szoros a lakásszövetkezetek kapcsolata a pénzügyi szektorral, nyilvánvalóan folyószámla vezetés és a hiteligények kielégítése miatt. Intézményi szinten a lakásszövetkezeteknek gyakorlatilag csak az érdekképviselettel van kapcsolatuk, ezen keresztül elégítik ki a jogi, szakmai információ-ellátási igényüket. A magyar lakásszövetkezeti érdekképviseleti rendszer kétszintű. A közigazgatási felépítés miatt megyénként jönnek létre területi szakmai érdekképviseletek, ahová a lakásszövetkezetek önkéntesen csatlakozhatnak lakásegységre vetítve a tagdíjfizetési kötelezettség vállalásával. A területi szakmai érdekképviseletek képezik a LOSZ-nak, mint országos szövetségnek a tagságát és fizetik a LOSZ működési fenntartásának költségeit az általuk beszedett tagdíjak egy részéből. A LOSZ tagja az Európai Unió mellett működő lakásügyi szociális bizottságnak, idegen nyelvű rövidítése a szervezetnek: a CECODHAS. Ennek Brüsszelben van a székhelye, önálló irodát és fenntart és az EU szociális és lakásügyi kérdéseivel foglalkozik, az utóbbi időben kiemelt figyelmet fordít a nemzetközi szervezet az energiahatékonyságra, az új építés, épületfizikai jellemzőinek kialakítása iránt. (Passzívház, intelligens ház stb.)
E szervezet tud átfogó képet adni az EU szintjén a szociális lakás és a lakásszövetkezeti mozgalom kérdéseiről.

Interjú 2. része (2013. 05. 24)

6. Miért jobb egy lakásszövetkezet, mint egy társasház? Milyen érveket (jogi, gazdasági, szociális, kulturális) tudna felhozni, hogy miért lenne érdemes egy társasháznak átalakulni lakásszövetkezetté? (a válaszban említett táblázat megtalálható az interjú végén)

Farkas Tamás: A lakásszövetkezetek és társasházak között számos lényeges különbség és természetesen azonosság is van. Csatoltan megküldöm az eltéréseket és azonosságokat tartalmazó kigyűjtéseket. Összefoglalva a lakásszövetkezet, mint házkezelő szervezet azért tekinthető kedvezőbb ingatlankezelő szervezetnek, mert a jogi szabályozottsága teljesebb, a lakásszövetkezés hagyománya és múltja hosszabb időre nyúlik vissza, érvényesíthető az önsegély és a demokratikus vezetés, ami egyúttal a szövetkezeti alapelvekkel teljes körűen meg is egyezik, mindemellett ez a szervezet alkalmasabb feltételek mellett tud olyan tagi igényeket is kielégíteni, mind a klubszoba létrehozása, tagi egészségügyi szolgáltatás nyújtása, ápolási szolgáltatás és a lakókörnyezet fenntartható állapotának megőrzése. Mindezeket a tevékenységeket nemcsak a tagi belső ellenőrző szervezet útján tudja ellenőrzött és megfelelő keretek között folytatni, hanem a cégbírósági törvényességi felügyelet is biztosítja a szabályszerű működés ellenőrzését.

7. Ha szeretnének a lakók megvásárolni 1 vagy több lakást, ingatlanrészt a házon belül, a társasház vagy a lakásszövetkezeti forma jobb-e? Miért jobb az egyik, mint a másik? Lehetséges-e ez a lakásszövetkezetek esetén? Mivel lehetne meggyőzni a tagokat, hogy a lakásszövetkezet hitelt vegyen fel (a hitelt a bérleti díjból lehetne törleszteni) és megvegye az ingatlanokat? Mekkora jogi és financiális terhet okozna az egyes lakóknak 1-1 ilyen befektetés, vállalás?

Farkas Tamás: A lakásszövetkezetnél a tagok vagy nem tag tulajdonosok a társasháznál a tulajdonosok jogosultak az általuk is lakott épületben egy, vagy több, az ingatlannyilvántartásban önálló albetétként nyilvántartott lakrészt vásárolni. Ebből a szempontból nincs különbség a lakásszövetkezet vagy társasházi formák között. Azonban a megszerzett ingatlanrész tekintetében a lakásszövetkezetnél az egy tag egy szavazat elve érvényesült, míg a társasháznál a tulajdoni hányad szerinti szavazati arány lesz érvényesíthető. Miután mind a két esetben a megszerzett ingatlanrész magántulajdonba kerül, így köztük érdemi különbséget tenni nem lehet. A tagokat, tulajdonosokat épületfelújítási vagy korszerűsítési (ideértve az energetikai korszerűsítési beruházásokat is) hitelfelvételére azzal az egyszerű ténnyel lehet ösztönözni, hogy egyik házkezelő szervezeti formánál sem képződött a múltban olyan jelentős mértékű felújítási alap, amiből ilyen jellegű korszerűsítést finanszírozni lehetne. Más kérdés, hogy az ilyen jellegű felújítások esetében a lakások értéknövekedése várható, valamint a piacképesebb és komfortfokozat szempontjából is értékesebb lakástulajdonuk keletkezik. Az ily módon felvett hitel mind a társasházi, mind a lakásszövetkezeti forma esetében a tagok, tulajdonosok havi fizetési kötelezettsége keretén belül kerül törlesztésre többnyire oly módon, hogy a felvett hitel futamidejére emelt összegű havi fizetési előírást kell pluszban fizetni. A házkezelő szervezetek által felvett hitel a tagok, tulajdonosok ingatlanjaira terhet nem jelent, az érvényesíthető banki követelés biztosítására a lakásszövetkezetnek, vagy a társasházközösségnek kell hitelfedezeti biztosítékokat előteremtenie. Ez lehet egy, a lakásszövetkezet és társasház tulajdonában lévő házmesteri, gondnoki vagy szolgálati lakóingatlan, vagy tartósan bérbe adott helyiség bérleti díja vagy a havi fizetési kötelezettségből képzett kaució vagy óvadék, ez pénzintézetenként változó tartalmi megjelenést jelenthet.

8. Van-e ilyesmi befektetésekre esetleg állami támogatás? (pl. homlokzatfelújításra, fűtés korszerűsítésre vannak pályázatok)

Farkas Tamás: A lakásszövetkezeti, társasházi felújítás, korszerűsítés elősegítésére időszakonként az állami költségvetés keretén belül pályázati lehetőség kerül kiírásra, erre legutóbb 2008-2009-ben került sor, azóta a kormány ilyen pályázati lehetőséget nem írt ki. Várhatóan csak 2014 után lesz ismét új kormányzati pályázati lehetőséget igényelni. Az állami pályázati támogatási lehetőségen kívül azonban folyamatosan élhetnek a lakóközösségek lakástakarék-pénztári támogatást igénybe venni, illetve a közös tulajdonú épületrészekre kiemelt kamattámogatású kölcsönt is igényelhetnek a lakásszövetkezetek. Ezek a lehetőségek törvényileg, illetve kormányrendelet szintjén tartósan és folyamatosan rendelkezésre állnak. Az igénybevételüknek az a feltétele, hogy a lakóközösségek kötelező jelleggel egy minimális felújítási alapot képezzenek, a közgyűlés a hitelfelvételre vonatkozó döntést megalapozott műszaki tervvel támassza alá és a hitel visszafizetésére vonatkozó garanciákat a pénzintézeti elvárásoknak megfelelően a házkezelő szervezet biztosítani tudja.

9. Van-e elővásárlási joga a lakóknak a házon belüli ingatlanokra? (még a legelső társasházi törvényben találtam ilyet, de ez azóta már ott is megváltozott)

Farkas Tamás: A lakásszövetkezeteknél az adott épületben lévő lakás vásárlására vonatkozóan elővásárlási jog biztosítását az alapszabályban, társasháznál az alapító okiratban lehet előírni. Ennek hiányában elővásárlási jog gyakorlására nincs lehetőség.

10. Van-e Ön szerint lakás válság ma Budapesten, illetve Magyarországon? Elegendő-e az állomány (csak fel kellene újítani) vagy kellenének új ingatlanok is?

Farkas Tamás: Ma Budapesten, illetve Magyarországon lakásválságról beszélni nem lehet. Ez azonban nem keverendő össze azzal a műszakilag megalapozott ténnyel, hogy a meglévő hazai lakásállomány pótlásához, a jelenleg rendelkező lakásszám 4-5%-át kellene új lakásépítésű lakásokkal kiegészíteni, illetőleg pótolni. (40-42 ezer lakás) Ez az építési szükséglet azonban évek óta nem képződik, ami a lakásállomány elöregedését, műszaki állagának romlását idézheti elő. A hazai lakásállomány több mint 60%-a felújításra szorul még nagyobb arányú igény mutatkozik a lakásállományon belül az energetikai korszerűsítésre. A hazai lakásállománnyal kapcsolatban még annyit kell megállapítani, hogy nincs lakáshiány, csak a lakások helyi területi eloszlásában van jelentős különbség, települési közigazgatási egységek tekintetében. (Pl. van olyan falu, ahol a falu lakásállományának 70%-a üres, ez lakás-túlkínálatot jelent, viszont van olyan iparilag és közigazgatásilag központi fekvésű város, ahol a háztartások száma meghaladja a lakások számát és átmenetileg lakáshiány is felléphet. Ezt a gondot valójában egy jól átgondolt bérlakás építési programmal lehetne áthidalni.


A lakásszövetkezet és társasház közős és eltérő sajátosságai. (az interjú 6. pontjában említett táblázat és leírás)

A lakásszövetkezeti ingatlangazdálkodás ma egy magas szintű és jogszabályi keretekkel jól körülhatárolt házkezelési forma. Az elmúlt évek alapvetően elhibázott lakásprivatizációs folyamata során azonban nagyszámban jöttek létre a társasházak, melyek bár nem konkurens házkezelő szervezetekként jelennek meg, mégis érdemes rövid összehasonlítást tenni a két szervezeti forma között. Mielőtt ezt megtennénk, utalni indokolt arra, hogy célszerű-e feltenni azt a kérdést, hogy melyik forma az előnyösebb a lakásszövetkezet vagy a társasház? Egyértelműen azt kell mondani, hogy a konkrét alaphelyzet ismerete nélkül erre a kérdésre válaszolni nem lehet. Meg kell vizsgálni, hogy egy vagy több épületről (lépcsőházról) van-e szó, hány lakásegység van, milyen ezek területi elhelyezkedése – több épület esetén – az épületek egymástól való távolsága, az épület szintszáma, hasznosítható közös helyiségeinek száma, épület(gépészeti) felszereltsége stb., és végezetül milyen a közösség szakmai összetétele, elvárása. Ezek együttes vizsgálata, elemzése döntheti el a szervezeti formát. Annyi bizonyos, hogy a társasház a magánszemélyek tulajdonközösségéből adódóan kevésbé szabályozottabb, így a belső igények, elvárások sorsdöntően határozhatják meg az ingatlangazdálkodás helyességét, jogszerűségét, míg a lakásszövetkezet a szabályozásból adódóan külső, hatósági kontroll alatt áll, ami megfontoltabb ingatlangazdálkodással, jogszerűséggel és szélesebb körű társadalmi felügyelettel párosul.
Mindezekből következhetnek is a lakásszövetkezet-társasház közös és eltérő sajátossága.

Közös sajátosságok:
- törvény szabályozza alapvető működésüket
- közgyűlés a legmagasabb döntéshozó testület
- mindkettő teljes jogú házkezelő szervezet
- a Ptk. szerint egyéb gazdálkodó szervezetek


Eltérő sajátosságok:



2013.Október 23.
Komlósi Bence

1 megjegyzés:

  1. eddig a lakásszövetkezeteknél közösképviselő volt ,most elnöknek kell nevezni őket

    VálaszTörlés