Az interjúk (email-es levélváltás) egy
2012/13-ban végzett egy éves kutatás kapcsán készültek Farkas Tamással (LOSZ
elnök). Kutató és interjúkészítő: Komlósi Bence. A kutatás célja egyrészt a
magyarországi lakásszvövetkezeti helyzet feltérképezése (ennek keretében került
sor az interjúkra), másrészt a Nyugat-európai sikeres lakásszövetkezeti modell
megismerése volt. A kutatás végén egy lehetséges projekten keresztül, javaslat
is készült a Nyugat-európai modell átültetésére Magyarországra.
Interjú 1. része (2013. 05. 14)
1. Milyen előnyei és esetleges hátrányai vannak ma Magyarországon
egy lakásszövetkezetnek?
Farkas Tamás:
Magyarországon a lakásszövetkezeteknek több mint 100 éves múltja van, az első lakásszövetkezet 1904-ben Budapesten a Dózsa Gy. úton alakult. Kezdetben és
azóta is a legkedvezőbb házkezelési forma a telepszerű többszintes lakóépületek
körében. A különböző időszakokban hatályos, a lakásszövetkezeteket szabályozó törvények
szerint legkevesebb 6-12 taggal már lehetett lakásszövetkezetet alakítani (a ma
hatályos törvény szerint minimum 10 lakás szükséges). A lakásszövetkezetekben
az egy tag, egy szavazat elve egy egészséges demokratikus működést biztosít,
ahol a legtöbb kérdésben többségi szavazattal dönthetnek a tagok a szövetkezeti
tulajdonban álló épület működésének, gazdálkodásának alapvető kérdéseiben.
Fontos előny - természetesen az előbbiekben felsoroltak mellett -, hogy a
lakásszövetkezetben a vezető és ellenőrző feladatokat ellátó testületekben a
tagok maguk közül választják meg a kívánt pozícióba a kívánt tisztségviselőket.
Korábban és ma is a lakásszövetkezetek működésében, gazdálkodásában pozitív
diszkrimináció érvényesült egyes adójogi területeken, valamint az állami
költségvetéshez való viszonyban (pl. szakképzési hozzájárulás mentesség,
kötelező kamarai tagság alóli mentesség stb.). Sajnálatos módon azonban a
szövetkezés, mint szó, különösen az elmúlt időszakban egy kedvezőtlen politikai
felhangot is kapott, ami a lakásszövetkezés elterjedésében gátló tényező. Ez a
politikai felhang indokolatlanul előtérbe hozta a társasházi házkezelési
formát, aminek köszönhetően az utóbbi 15-20 évben gyakorlatilag
lakásszövetkezet nem alakult. A hátrányok között kell mindenképpen megemlíteni
a sajátos magyar lakásszövetkezetekben uralkodó tulajdoni viszonyt. A
klasszikus lakásszövetkezeti tulajdontól eltérően Magyarországon a
lakásszövetkezeti épület a hozzákapcsolódó telek, a lakóépület berendezési és
felszerelési tárgyai szövetkezeti tulajdonban állnak, míg a lakóépületben lévő
önálló albetétben felsorolt lakások magántulajdonba kerültek. (Igaz, hogy a
lakásszövetkezetekre vonatkozó jogi szabályozás lehetővé teszi az albetéti
lakások lakásszövetkezeti tulajdoni jogát, azonban erre a gyakorlatban – kivéve
az ún. gondnoki szolgálati lakásokat – nem került sor.)
Hátrányként lehet még megemlíteni a lakásszövetkezetek esetében, hogy a
nyilvántartásuk, a beszámolási kötelezettségük szigorú szabályozás szerint
történik, míg velük szemben a társasházaknál ilyen kötelezettség előírása nem
történt meg. Emiatt sok esetben a működést illetően hátrányos és méltánytalan
megkülönböztetés éri a lakásszövetkezeteket.
2. Milyen jövőképe van a LOSZ-nek, milyen fejlődési irányokat lát?
Farkas Tamás: A
LOSZ országos érdekképviseleti szervezet, mely 1990 óta lát el önálló ágazati
szakmai érdekképviseletet (az ezt megelőző időszakban a fogyasztási típusú
szövetkezetek között a takarék-, és az általános kereskedelmi és értékesítő
szövetkezetekkel közös érdekképviseleti szervezetben működött korábbi nevén a
SZÖVOSZ keretén belül). A hazai csaknem 1200 lakásszövetkezet és az általuk
kezelt mintegy 300 ezer lakás megkerülhetetlenné tette a fentiekben már
említett politikai felhang ellenére is, hogy a lakásszövetkezetek jogi
szabályozása, működésük, gazdálkodásuk keretfeltételeinek kialakítása
érdekképviseleti szinten történjen meg. Ez adott biztos működési alapot és
nyújt keretet hosszú távú érdekképviseleti tevékenység ellátására. Az érdekképviselet
működésének indokoltságát önálló lakásszövetkezeti törvény létrehozása, a
gazdálkodás eltérő sajátosságait illető külön szabályok a jövőben is indokoltak
és ezek megújítása a napi gazdasági helyzethez igazítása az érdekképviselet
folyamatos működését indokolja. Mindemellett egyre fontosabb hangsúlyt kap egy
hazai jövőbeni bérlakásépítési program, melyben a nyugat-európai
lakásszövetkezeti modell magyarországi honosítási lehetősége is a tervek között
szerepel. Minderre persze a jelenlegi gazdasági viszonyok közepette ma még
nincs esély, azonban perspektivikusan az egyik legfontosabb érdekképviseleti
fejlődési irány e programban való részvételre is irányul.
3. Milyen pozitív és negatív visszajelzések, események jellemzik az
elmúlt időszak (1-10-20 év) lakásszövetkezeti tendenciáit? Pozitívan vagy
inkább negatívan állnak-e ma az emberek a lakásszövetkezetekhez?
Farkas Tamás:
1990-ben a lakásszövetkezetek gyakorlatilag a 60-as évek végén megindult és
kiemelt lakásépítési program részesei voltak. Ennek tudható volt be, hogy
működésükre hosszú távon szüksége van a hazai lakásgazdálkodásnak, azonban
fejlesztésükre számottevő kormányzati intézkedés nem irányult. A 1991-93 között
megvalósult bérlakás privatizáció az akkor is már hangoztatott
lakásszövetkezeti keretek felé való terelés helyett a társasházakat hozta
helyzetbe, ami a lakásszövetkezésnek gátjává is vált. 1994-ben megfogalmazódott
azonban – pontosan a szövetkezéssel, mint szovjet típusú szervezeti formának a
politikai felhangja miatt – az általános szövetkezeti szabályozástól eltérő
önálló lakásszövetkezeti törvényalkotás igénye. Erre csaknem 10 évet kellett várni
és 2005-ben hatályba is lépett az önálló, az általános szövetkezeti törvénytől
elkülönült lakásszövetkezeti törvény. Ezzel párhuzamosan a lakásszövetkezetek
gazdálkodásának sajátosságait tartalmazó, a számviteli törvénnyel összhangban,
de annak egyes szabályait könnyítő rendeletek sora is megjelent. A nehezedő
gazdasági válság miatt átmenetileg a lakásszövetkezeti tagi hozzájárulásokra is
áfa-kötelezettség kiterjesztése merült fel, amit érdekképviseleti szinten
sikerült elhárítani. Kormányzati politikai szinten a lakásszövetkezést, mint
házkezelő szövetkezeti formát nem ellenzik, de tevőlegesen nem is támogatják.
Csaknem egyértelműen kijelenthető, hogy a politika a kormányzati szándékot a
lakásszövetkezéssel szemben igyekszik a társasházak irányába terelni. Ez a
közhangulatban is eltérő megítéléshez vezet és ez számos esetben tagi,
tulajdonosi nem kívánatos ellentétek kialakulásához is vezet. Mindenesetre
szükséges megjegyezni, hogy a lakásszövetkezetek működésének elismertsége
mindenképpen tetten érhető, ha ehhez egy szakszerű és a tagokkal együttműködő
vezetés is kapcsolódik.
4. Mennyire jó, stabil a mai jogi háttere a lakásszövetkezeteknek,
kellene-e tovább fejleszteni? (itt kicsit arra gondolok, hogy hallottam olyan
történeteket, hogy 1-1 kezdődő lakásszövetkezet "alapítói" úgymond
"eltűntek" az összeszedett pénzzel) Ismernek-e esetleg Önök is
ilyesmi, más negatív történeteket illetve azok valós háttértörténetét, hogyan
lehetne ezeket is elkerülni? Illetve vannak-e olyan pozitív történetek, amelyek
mindenképpen megemlítendők?
Farkas Tamás: A
lakásszövetkezetek az önálló törvényi és gazdálkodási jogszabályi háttérre is
tekintettel ma kielégítő és stabil házkezelő szervezetként működnek. E
tekintetben a jövőbeni szerepük megkérdőjelezhetetlen. A levelében említett
negatív eset nem lakásszövetkezeti indíttatású, hanem egy sikertelen befektetői
csoport társasház-építési kudarcára emlékeztet. A lakásszövetkezet alapítását,
a működésük garanciáit a már többször említett szilárd jogszabályi háttér és a cégbírósági
törvényességi felügyelet garantálja. Így, ha szóba kerül lakásszövetkezet
alapítása, akkor annak a finanszírozása, az építés-beruházás tevékenysége csak
biztos pénzintézeti és törvényességi felügyelet mellett történhetne meg. Sajnos
ma új lakásszövetkezet alapítása nincs napirenden és a jövőbeni szövetkezeti
szabályozás is a jelenlegi szabályokra épül és remélhető, hogy a bérlakás
program kínál majd új lakásszövetkezeti alapítást.
5. Milyen más intézményekkel dolgoznak együtt? Tudnak-e olyan intézményt,
személyt akivel érdemes lenne nekem is felvennem a kapcsolatot?
Farkas Tamás: A
lakásszövetkezetek részben saját jól felfogott érdekük, részben az
érdekképviselet nyújtotta információs lehetőségekkel élve, elsősorban az
építőipari ágazat vállalkozásaival tartanak kapcsolatot. Ezt nyilvánvalóan az
épületek karbantartási és felújítási szükséglete is motiválja és ez különös
tekintettel az energiatakarékos beruházások esetében mutatkozik meg jelentős
mértékben. Szoros a lakásszövetkezetek kapcsolata a pénzügyi szektorral,
nyilvánvalóan folyószámla vezetés és a hiteligények kielégítése miatt.
Intézményi szinten a lakásszövetkezeteknek gyakorlatilag csak az
érdekképviselettel van kapcsolatuk, ezen keresztül elégítik ki a jogi, szakmai
információ-ellátási igényüket. A magyar lakásszövetkezeti érdekképviseleti
rendszer kétszintű. A közigazgatási felépítés miatt megyénként jönnek létre
területi szakmai érdekképviseletek, ahová a lakásszövetkezetek önkéntesen
csatlakozhatnak lakásegységre vetítve a tagdíjfizetési kötelezettség
vállalásával. A területi szakmai érdekképviseletek képezik a LOSZ-nak, mint
országos szövetségnek a tagságát és fizetik a LOSZ működési fenntartásának
költségeit az általuk beszedett tagdíjak egy részéből. A LOSZ tagja az Európai
Unió mellett működő lakásügyi szociális bizottságnak, idegen nyelvű rövidítése
a szervezetnek: a CECODHAS. Ennek Brüsszelben van a székhelye, önálló irodát és
fenntart és az EU szociális és lakásügyi kérdéseivel foglalkozik, az utóbbi
időben kiemelt figyelmet fordít a nemzetközi szervezet az energiahatékonyságra,
az új építés, épületfizikai jellemzőinek kialakítása iránt. (Passzívház,
intelligens ház stb.)
E szervezet tud
átfogó képet adni az EU szintjén a szociális lakás és a lakásszövetkezeti
mozgalom kérdéseiről.
Interjú 2. része (2013. 05. 24)
6. Miért jobb
egy lakásszövetkezet, mint egy társasház? Milyen érveket (jogi, gazdasági,
szociális, kulturális) tudna felhozni, hogy miért lenne érdemes egy
társasháznak átalakulni lakásszövetkezetté? (a válaszban említett táblázat
megtalálható az interjú végén)
Farkas Tamás: A lakásszövetkezetek és társasházak között
számos lényeges különbség és természetesen azonosság is van. Csatoltan
megküldöm az eltéréseket és azonosságokat tartalmazó kigyűjtéseket. Összefoglalva
a lakásszövetkezet, mint házkezelő szervezet azért tekinthető kedvezőbb
ingatlankezelő szervezetnek, mert a jogi szabályozottsága teljesebb, a
lakásszövetkezés hagyománya és múltja hosszabb időre nyúlik vissza,
érvényesíthető az önsegély és a demokratikus vezetés, ami egyúttal a
szövetkezeti alapelvekkel teljes körűen meg is egyezik, mindemellett ez a
szervezet alkalmasabb feltételek mellett tud olyan tagi igényeket is
kielégíteni, mind a klubszoba létrehozása, tagi egészségügyi szolgáltatás
nyújtása, ápolási szolgáltatás és a lakókörnyezet fenntartható állapotának
megőrzése. Mindezeket a tevékenységeket nemcsak a tagi belső ellenőrző
szervezet útján tudja ellenőrzött és megfelelő keretek között folytatni, hanem
a cégbírósági törvényességi felügyelet is biztosítja a szabályszerű működés
ellenőrzését.
7. Ha
szeretnének a lakók megvásárolni 1 vagy több lakást, ingatlanrészt a házon
belül, a társasház vagy a lakásszövetkezeti forma jobb-e? Miért jobb az egyik,
mint a másik? Lehetséges-e ez a lakásszövetkezetek esetén? Mivel lehetne
meggyőzni a tagokat, hogy a lakásszövetkezet hitelt vegyen fel (a hitelt a
bérleti díjból lehetne törleszteni) és megvegye az ingatlanokat? Mekkora jogi
és financiális terhet okozna az egyes lakóknak 1-1 ilyen befektetés, vállalás?
Farkas Tamás: A lakásszövetkezetnél a tagok vagy nem tag
tulajdonosok a társasháznál a tulajdonosok jogosultak az általuk is lakott
épületben egy, vagy több, az ingatlannyilvántartásban önálló albetétként
nyilvántartott lakrészt vásárolni. Ebből a szempontból nincs különbség a
lakásszövetkezet vagy társasházi formák között. Azonban a megszerzett
ingatlanrész tekintetében a lakásszövetkezetnél az egy tag egy szavazat elve
érvényesült, míg a társasháznál a tulajdoni hányad szerinti szavazati arány
lesz érvényesíthető. Miután mind a két esetben a megszerzett ingatlanrész
magántulajdonba kerül, így köztük érdemi különbséget tenni nem lehet. A
tagokat, tulajdonosokat épületfelújítási vagy korszerűsítési (ideértve az
energetikai korszerűsítési beruházásokat is) hitelfelvételére azzal az egyszerű
ténnyel lehet ösztönözni, hogy egyik házkezelő szervezeti formánál sem
képződött a múltban olyan jelentős mértékű felújítási alap, amiből ilyen
jellegű korszerűsítést finanszírozni lehetne. Más kérdés, hogy az ilyen jellegű
felújítások esetében a lakások értéknövekedése várható, valamint a piacképesebb
és komfortfokozat szempontjából is értékesebb lakástulajdonuk keletkezik. Az
ily módon felvett hitel mind a társasházi, mind a lakásszövetkezeti forma
esetében a tagok, tulajdonosok havi fizetési kötelezettsége keretén belül kerül
törlesztésre többnyire oly módon, hogy a felvett hitel futamidejére emelt
összegű havi fizetési előírást kell pluszban fizetni. A házkezelő szervezetek
által felvett hitel a tagok, tulajdonosok ingatlanjaira terhet nem jelent, az
érvényesíthető banki követelés biztosítására a lakásszövetkezetnek, vagy a
társasházközösségnek kell hitelfedezeti biztosítékokat előteremtenie. Ez lehet
egy, a lakásszövetkezet és társasház tulajdonában lévő házmesteri, gondnoki
vagy szolgálati lakóingatlan, vagy tartósan bérbe adott helyiség bérleti díja
vagy a havi fizetési kötelezettségből képzett kaució vagy óvadék, ez
pénzintézetenként változó tartalmi megjelenést jelenthet.
8. Van-e ilyesmi
befektetésekre esetleg állami támogatás? (pl. homlokzatfelújításra, fűtés
korszerűsítésre vannak pályázatok)
Farkas Tamás: A lakásszövetkezeti, társasházi felújítás,
korszerűsítés elősegítésére időszakonként az állami költségvetés keretén belül
pályázati lehetőség kerül kiírásra, erre legutóbb 2008-2009-ben került sor,
azóta a kormány ilyen pályázati lehetőséget nem írt ki. Várhatóan csak 2014
után lesz ismét új kormányzati pályázati lehetőséget igényelni. Az állami
pályázati támogatási lehetőségen kívül azonban folyamatosan élhetnek a
lakóközösségek lakástakarék-pénztári támogatást igénybe venni, illetve a közös
tulajdonú épületrészekre kiemelt kamattámogatású kölcsönt is igényelhetnek a
lakásszövetkezetek. Ezek a lehetőségek törvényileg, illetve kormányrendelet
szintjén tartósan és folyamatosan rendelkezésre állnak. Az igénybevételüknek az
a feltétele, hogy a lakóközösségek kötelező jelleggel egy minimális felújítási
alapot képezzenek, a közgyűlés a hitelfelvételre vonatkozó döntést megalapozott
műszaki tervvel támassza alá és a hitel visszafizetésére vonatkozó garanciákat
a pénzintézeti elvárásoknak megfelelően a házkezelő szervezet biztosítani
tudja.
9. Van-e
elővásárlási joga a lakóknak a házon belüli ingatlanokra? (még a legelső
társasházi törvényben találtam ilyet, de ez azóta már ott is megváltozott)
Farkas Tamás: A lakásszövetkezeteknél az adott épületben lévő lakás
vásárlására vonatkozóan elővásárlási jog biztosítását az alapszabályban,
társasháznál az alapító okiratban lehet előírni. Ennek hiányában elővásárlási
jog gyakorlására nincs lehetőség.
10. Van-e Ön
szerint lakás válság ma Budapesten, illetve Magyarországon? Elegendő-e az
állomány (csak fel kellene újítani) vagy kellenének új ingatlanok is?
Farkas Tamás: Ma Budapesten, illetve Magyarországon lakásválságról
beszélni nem lehet. Ez azonban nem keverendő össze azzal a műszakilag
megalapozott ténnyel, hogy a meglévő hazai lakásállomány pótlásához, a jelenleg
rendelkező lakásszám 4-5%-át kellene új lakásépítésű lakásokkal kiegészíteni,
illetőleg pótolni. (40-42 ezer lakás) Ez az építési szükséglet azonban évek óta
nem képződik, ami a lakásállomány elöregedését, műszaki állagának romlását
idézheti elő. A hazai lakásállomány több mint 60%-a felújításra szorul még
nagyobb arányú igény mutatkozik a lakásállományon belül az energetikai
korszerűsítésre. A hazai lakásállománnyal kapcsolatban még annyit kell
megállapítani, hogy nincs lakáshiány, csak a lakások helyi területi
eloszlásában van jelentős különbség, települési közigazgatási egységek
tekintetében. (Pl. van olyan falu, ahol a falu lakásállományának 70%-a üres, ez
lakás-túlkínálatot jelent, viszont van olyan iparilag és közigazgatásilag
központi fekvésű város, ahol a háztartások száma meghaladja a lakások számát és
átmenetileg lakáshiány is felléphet. Ezt a gondot valójában egy jól átgondolt
bérlakás építési programmal lehetne áthidalni.
A
lakásszövetkezet és társasház közős és eltérő sajátosságai. (az interjú 6.
pontjában említett táblázat és leírás)
A lakásszövetkezeti ingatlangazdálkodás ma egy magas szintű
és jogszabályi keretekkel jól körülhatárolt házkezelési forma. Az elmúlt évek
alapvetően elhibázott lakásprivatizációs folyamata során azonban nagyszámban
jöttek létre a társasházak, melyek bár nem konkurens házkezelő szervezetekként
jelennek meg, mégis érdemes rövid összehasonlítást tenni a két szervezeti forma
között. Mielőtt ezt megtennénk, utalni indokolt arra, hogy célszerű-e feltenni
azt a kérdést, hogy melyik forma az előnyösebb a lakásszövetkezet vagy a
társasház? Egyértelműen azt kell mondani, hogy a konkrét alaphelyzet ismerete
nélkül erre a kérdésre válaszolni nem lehet. Meg kell vizsgálni, hogy egy vagy
több épületről (lépcsőházról) van-e szó, hány lakásegység van, milyen ezek
területi elhelyezkedése – több épület esetén – az épületek egymástól való
távolsága, az épület szintszáma, hasznosítható közös helyiségeinek száma,
épület(gépészeti) felszereltsége stb., és végezetül milyen a közösség szakmai
összetétele, elvárása. Ezek együttes vizsgálata, elemzése döntheti el a
szervezeti formát. Annyi bizonyos, hogy a társasház a magánszemélyek
tulajdonközösségéből adódóan kevésbé szabályozottabb, így a belső igények,
elvárások sorsdöntően határozhatják meg az ingatlangazdálkodás helyességét,
jogszerűségét, míg a lakásszövetkezet a szabályozásból adódóan külső, hatósági
kontroll alatt áll, ami megfontoltabb ingatlangazdálkodással, jogszerűséggel és
szélesebb körű társadalmi felügyelettel párosul.
Mindezekből következhetnek is a lakásszövetkezet-társasház
közös és eltérő sajátossága.
Közös sajátosságok:
- törvény
szabályozza alapvető működésüket
-
közgyűlés a legmagasabb döntéshozó testület
-
mindkettő teljes jogú házkezelő szervezet
- a Ptk.
szerint egyéb gazdálkodó szervezetek
Eltérő sajátosságok:
2013.Október 23.
Komlósi Bence
eddig a lakásszövetkezeteknél közösképviselő volt ,most elnöknek kell nevezni őket
VálaszTörlés